Меню
16+

Муниципальное образование Богучанский район

13.08.2018 21:46 Понедельник
Категории (2):
Если Вы заметили ошибку в тексте, выделите необходимый фрагмент и нажмите Ctrl Enter. Заранее благодарны!

Способы управления многоквартирным домом

Выбор способа управления – это, прежде всего, выбор системы договорных отношений. Законодательно собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлены два варианта принятия решения по выбору способа управления:

- самостоятельное решение (на общем собрании или путем заочного голосования);

- решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом, собственники помещений которого либо не выбрали способ управления, либо принятое решение не было реализовано.

Реализация первого варианта осуществляется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, предусмотренным гл.6 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем на 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не принял в нем участие или проголосовал против такого решения. Согласно ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:

- управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление ТСЖ;

- управление управляющей организацией.

Реализация второго варианта осуществляется в следующем порядке.

1. Орган местного самоуправления информирует собственников помещений в многоквартирном доме:

- об их обязанности выбрать один из способов управления многоквартирным домом;

- о последствиях неисполнения этого обязательства;

- сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (один год с момента информирования собственников помещений).

В течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.

В соответствии со ст.18 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ) органы местного самоуправления начиная с 1 января 2007 г. вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если до этого срока собственники самостоятельно не выберут способ управления многоквартирным домом.

2. С наступлением срока проведения открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда, подлежащего управлению, и в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 06.02.06 №75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – Постановление №75), проводят конкурс.

3. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и условиях договора управления.

4. Управляющая организация направляет проект (оферту) договора управления каждому собственнику. Собственники помещений подписывают (акцептуют) договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

5. Если иное не установлено договором управления, управляющая организация приступает к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе нового способа управления или сохранении ранее выбранного.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом ЖК РФ ввел новый орган управления – общее собрание собственников помещений. Это обусловлено наличием в многоквартирном доме общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений. Термин «собственники помещений» в ЖК РФ не раскрыт, но согласно общим положениям жилищного и гражданского законодательства под этим понятием следует подразумевать собственников как жилых, так и нежилых помещений.

В связи с тем, что общее имущество является неделимым, управление им должно осуществляться совместно. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме путем принятия коллегиальных (совместных) решений на общем собрании собственников.

Принятие собственниками помещений совместных решений в вопросах владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме есть не что иное, как управление им. Для распоряжения долевой собственностью на общее имущество теперь не всегда требуется согласие всех собственников, как предусмотрено ГК РФ. ЖК РФ ограничивает права собственников при распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме и предусматривает разное количество голосов при принятии решений по этим вопросам. Так, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в т.ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст.44 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. введение ограничений пользования им (ч.2 ст.44 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ч.4 ст.36, ч.2 ст.44 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

принятие решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, установление размера платы за капитальный ремонт, утверждение сроков проведения и перечня работ по капитальному ремонту (ч.2 ст.44, ст.58 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

выбор способа управления многоквартирным домом (ч.2 ст.44 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

установление сроков и порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

утверждения порядка уведомления о принятых годовым общим собранием решениях (ч.1 ст. 45 ЖК). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

определение способа направления сообщения о проведении общего собрания в письменной форме (ч.4 ст.45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

определение помещения, доступного для всех собственников помещений в данном доме, в котором будет размещаться сообщение о проведении общего собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

порядок оформления решений общих собраний в многоквартирном доме протоколами (ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

определения места или адрес, по которому хранятся протоколы общих собраний и решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование (ч.4 ст. 46 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

определение условий договора управления при выборе управляющей организации в качестве способа управления многоквартирным домом (ч.1 ст. 162 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ (ч.7 ст. 156 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

принятие решения о создании ТСЖ (ч.1 ст. 136 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

принятие решения о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч.3 ст.16 Федерального закона №189-ФЗ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников.

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть очередными и внеочередными. Общие собрания проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме устанавливаются общим собранием. В статье 45 ЖК РФ отсутствуют сведения о том, кто может быть инициатором годового общего собрания, но по совокупности норм ЖК РФ можно предположить, что инициатором может быть любой собственник помещения. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе как одного, так и группы собственников (инициативная группа).

Органы местного самоуправления, органы государственной власти или уполномоченные лица не вправе созывать общее собрание собственников помещений, если они не являются собственниками помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, предусмотренного ч.4,6 ст. 161 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, за исключением вопросов, по которым принимается решение большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в следующих формах:

- совместное присутствие собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

- заочное голосование – передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. ЖК РФ предполагает заочное голосование по всем вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Процедура созыва первого общего собрания собственников помещений усложнена письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом. Для того чтобы известить (уведомить) каждого собственника в многоквартирном доме, инициатор общего собрания может понести существенные финансовые затраты. Поэтому целесообразно уведомлять собственников помещений путем вывешивания информации о созыве общего собрания в доступных для всех собственников публичных местах (входная группа подъезда, лифтовая площадка и др.). Соответственно данный порядок информирования должен быть утвержден решением общего собрания. Информирование собственников помещений о проведении общего собрания должно быть осуществлено инициатором собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Датой уведомления о проведении общего собрания является дата отправки заказного письма, а не дата его получения собственником помещения.

Возможны следующие способы уведомления собственников о проведении общего собрания:

- направление уведомления заказным письмом каждому собственнику, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого уведомления в письменной форме;

- вручение уведомления к каждому собственнику под роспись;

- размещение уведомления в помещении данного дома, доступном для всех собственников. Конкретное помещение устанавливается решением общего собрания;

размещение уведомления на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором он расположен. Такой механизм предусматривается в Постановлении №75.

ЖК РФ не содержит запретов на использование сразу нескольких способов уведомления о проведении общего собрания. Уведомление о проведении общего собрания должно содержать следующую информацию:

- сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;

- форма проведения собрания (совместное присутствие или заочное голосование);

- дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения (для формы заочного голосования);

- повестка дня;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании;

- место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

- предложение собственнику принять участие в проведении итогов голосования. Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам информационное письмо, содержащее разъяснения по существу предстоящего голосования, а при заочном голосовании – бланк решений собственника по вопросам, поставленным на заочное голосование.

В случае если уведомления вручаются собственнику по расписку, необходимо составить реестр о вручении таких уведомлений. Следует иметь в виду, что решения общего собрания чаще всего оспариваются по процедуре его проведения. Подготовку общего собрания в многоквартирном доме осуществляет инициатор общего собрания самостоятельно или путем привлечения других собственников. Если это предусмотрено распорядительным актом органов местного самоуправления (органа исполнительной власти), подготовка общего собрания может быть осуществляться инициатором совместно со специалистами муниципалитета (органа исполнительной власти).

В качестве инициаторов общих собраний необходимо использовать наиболее активную часть собственников — старших по подъездам, уполномоченных по работе с населением, общественных инспекторов и др. Результаты проводимых собраний находятся в прямой зависимости от их подготовленности. При подготовке к проведению заочного голосования в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должна быть указана следующая информация:

сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

форма проведения собрания – заочное голосование;

период времени, в течение которого проводится заочное голосование, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также место, способ сбора или адрес, куда должны передаваться принятые решения;

повестка дня собрания;

краткая аннотация вопросов, вынесенных на голосование, порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Местом сбора решений голосования могут быть:

- почтовый ящик инициатора общего собрания;

- специальная урна;

- помещение дежурного по подъезду;

- офис управляющей организации;

- объединенная диспетчерская служба и др.

Собственник помещения в многоквартирном доме считается принявшим участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, если его решение получено до даты окончания приема решений. Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводятся в соответствии с Порядком проведения общего собрания в многоквартирном доме, который утверждается общим собранием (далее – Порядок).

Порядок оформляется в письменной форме и является основным процессуальным документом для проведения и оформления последующих общих собраний. Целесообразно утверждать Порядок в форме совместного присутствия и заочного голосования по отдельности. В многоквартирных домах, где созданы ТСЖ, Порядок прописывается в уставе юридического лица либо утверждается общим собранием членов ТСЖ. При подготовке общего собрания по выбору способа управления инициатор общего собрания может руководствоваться следующим порядком:

- сформировать инициативную группу по подготовке и проведению общего собрания либо осуществлять подготовку самостоятельно;

- проинформировать собственников об изменениях жилищного законодательства в части нового порядка управления многоквартирным домом, изменения структуры обязательных платежей, а также о порядке установления размеров обязательных платежей;

- обратиться в ОМСУ (органы исполнительной власти) за содействием в получении материалов, необходимых для проведения общего собрания;

- согласовать с ОМСУ (органами исполнительной власти) временные границы земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (до оформления земельного участка в целях осуществления обслуживания придомовой территории);

- на основании технической документации на многоквартирный дом и сведения о собственниках помещений произвести расчет долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника на общем собрании. В отсутствие этих сведений либо при возникновении сложностей в их получении расчет долей в праве собственности на общее имущество можно произвести после получения бланков решений собственников, используя сведения указанные в них;

при выборе способа управления многоквартирным домом:

- провести предварительные переговоры с организациями, которые могут стать поставщиками жилищно-коммунальных услуг: согласовать с УО или ОО перечень, объемы и стоимость работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, получить от них проекты договоров на управление или предоставление услуг и работ по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо разработать их самостоятельно, определить границы эксплуатационной ответственности;

- произвести предварительное согласование с возможными поставщиками услуг и работ по существенным условиям проекты договора на предоставление работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. При наличии нескольких конкурентов на предоставление этих работ и услуг внести в повестку дня общего собрания предложения каждого конкурента, уведомив собственников о голосовании только по предложениям одного из конкурентов;

- рекомендовать возможным поставщикам выступить агентами по предоставлению прочих услуг (антенна, радио, домофон);- определить порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- рассчитать размеры дифференцированной платы за работу и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от их планируемого перечня и стоимости;

- известить собственников помещений об инициаторе, повестке и дате проведения общего собрания, местах ознакомления с материалами к повестке общего собрания и приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при проведении общего собрания в заочной форме;

- организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме;

- произвести подсчет голосов по вопросам, поставленным на голосование, а также оформить протоколы результатов общего собрания;

- проинформировать собственников помещений о принятых ими решениях.

Участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме могут собственники лично либо через своих представителей. Участие в общем собрании представителя собственника помещения не лишает собственника права присутствовать на данном собрании. Представитель собственника должен иметь полномочия на участие в проведении общего собрания собственников помещений, оформленные в виде доверенности.

Представительство – это деятельность, основанная на полномочия. Представителем может быть физическое или юридическое лицо. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ст.182 ГК РФ).

Полномочия представителя собственника помещения должны быть оформлены доверенностью, составленной в письменной форме и удостоверенной нотариусом, организацией, в которой доверитель (собственник) работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Голосование на общем собрании через представителя позволяет повысить кворумность собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть вынесены собственниками помещений только по вопросам, поставленным в повестке. Общее собрание не вправе принимать решений по вопросам, не включенных в повестку дня общего собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Информация о принятых общим собранием решениях не позднее чем через 10 дней со дня проведения собрания должна быть доведена до всех собственников, в т.ч. и до тех, кто не принял участие в проведении общего собрания. Поскольку правомочное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений, в т.ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании и о проведении общего собрания по объективным причинам не знали, то информирование их о состоявшемся собрании и принятых им решений – обязательное требование. Дата информирования собственников помещений определяет начало течения срока исковой давности. Решения на общем собрании в форме совместного присутствия принимаются собственниками путем прямого голосования (поднятием руки) или голосования в письменной форме. ЖК РФ не устанавливает лицо, которое отвечает за оформление результатов голосования на общем собрании. Поэтому данное лицо должно быть установлено в документе «Порядок проведения общего собрания в многоквартирном доме». По результатам проведенного общего собрания оформляется протокол. Как показывает практика, оформлением протокола занимается инициатор общего собрания или председатель и секретарь, выбираемые на общем собрании. Место хранения протокола общего собрания определяется решением собрания, но лучше один экземпляр, по доверенности, хранить в органах местного самоуправления (органах исполнительной власти): в случае оспаривания собственниками принятых на общем собрании решений протокол всегда может быть истребован.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Нередки случаи, когда после вручения уведомлений о проведении общего собрания отрицательно настроенные собственники (чаще по сговору с действующей управляющей организацией) тут же инициируют аналогичное голосование с единственной целью – сорвать голосование. Они указывают разные места приема бланков голосования, что вносит неразбериху. Собственники теряются и не знают, какому из инициаторов общего собрания верить. Поэтому к бланкам голосования целесообразно прикладывать письмо органов местного самоуправления (органов исполнительной власти) об информировании собственников о дате, форме проведения общего собрания и его инициаторе. Предпочтительнее инициатору общего собрания вручить бланки решений непосредственно собственникам и получить заполненный ими бланк обратно. В решениях собственника помещения по вопросам поставленным на голосование (бланк решений), в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:

- сведения о собственнике, участвующем в голосовании (Ф.И.О., адрес, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);- сведения о сособственнике помещения;- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, мены, выписка из ЕГРП, свидетельство о вступлении в наследство по закону или по завещанию и др.);- решение по каждому вопросу повестки дня, выраженное формулировками «за», «против» или «воздержался».

Собственники помещений должны заполнить бланк решений и передать его в срок и место или по адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания, либо лично инициатору общего собрания. По окончании срока передачи решений собственников помещений проводится подсчет принявших участие в заочном голосовании собственников и количества голосов, которым они обладают и в соответствии с которым определяется правомочность данного общего собрания (кворум). Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

После определения кворума общего собрания проводится подсчет голосов собственников помещений по каждому вопросу, поставленному на голосование. При подведении итогов голосования подсчитываются только голоса, по которым собственник выбрал лишь один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения собственников признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признания указанного решения недействительным в целом. Все решения общего собрания оформляются протоколами. Протокол общего собрания составляется и подписывается инициатором такого собрания в течение 10 дней с момента проведения общего собрания, а также собственниками, принявшими участие в подсчете голосов.

Информация о принятых решениях не позднее чем через 10 дней со дня проведения собрания должна быть доведена до других собственников, не принявших участия в общем собрании. Такая информация доводится до сведения собственников помещений путем размещения уведомления об итогах голосования в помещении, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме (данное место устанавливается в документе «Порядок проведения общего собрания в многоквартирном доме»). Инициатор общего собрания может вместо уведомления предоставить собственникам копию протокола общего собрания.

ЖК РФ устанавливает срок на обжалование решений общих собраний: заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Срок начала течения исковой давности на обжалование с момента, когда истец должен был узнать о нарушенном праве, исчисляется датой вывешивания в публичном месте информации о проведенном собрании и принятых решениях (уставом или решением общего собрания могут быть установлены иные способы информирования).

Порядок применения исковой давности регулируется ст.199 ГК РФ. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность принимается судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Сам суд инициировать истечение сроков исковой давности не имеет права.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не привлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Данная норма снизит количество обращений в судебные органы, а также количество судебных решений, выносимых в пользу заявителей.

Правом голосования на общем собрании обладают только собственники помещений или их уполномоченные лица. На общем собрании каждый собственник помещения в многоквартирном доме обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п.3 ст.48 ЖК РФ). Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1 ст.37 ЖК РФ).

Определение количества голосов каждого собственника на общем собрании производится в следующем порядке:

- устанавливается общее количество голосов каждого собственника помещений. При незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100, при большом количестве помещений – может быть установлено равным 1000;

- составляется реестр собственников. Инициатор общего собрания может получить необходимые сведения в бюро технической инвентаризации (по количеству помещений и их общей площади), из копий правоустанавливающих документов на помещение, хранящихся в управляющей организации, либо непосредственно от собственников при вручении уведомления о проведении общего собрания в форме заочного голосования или из заполненных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, на общем собрании в форме заочного голосования;

- рассчитываются доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которыми обладает каждый собственник. В дальнейшем эти сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и подсчета голосов при голосовании по вопросам, поставленным на голосование.

Управление непосредственно собственниками

Выбор этого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и создание ТСЖ. Собственники помещений не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, т.к. при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке. Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточное моральное стимулирование. Преимущество данного способа управления (отсутствие необходимости нести управленческие расходы, упрощенный порядок управления) особенно хорошо проявляется в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2 до 30 квартир.

Один из серьезнейших недостатков управления непосредственно собственниками – отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Вероятнее всего это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства (коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), и ответственного лица, который мог бы отчитаться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит, никто конкретно). Несмотря на это, непосредственное управление может успешно работать в условиях сельской местности, где небольшие дома возможно ремонтировать на средства собственников помещений. Решение о выборе этого способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников, которые голосуют большинством голосов от присутствующих. Затем решается вопрос о том, как будет организовываться такое управление. В любом случае все вопросы управления домом решается на общем собрании, однако практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами могут осуществляться по-разному. Возможны три способа распределения обязанностей, представления интересов между собственниками:

- все обязанности по управлению домом распределяются между всеми собственниками и выполняются ими на общественных началах и добровольной основе (выполнение таких обязанностей за плату повышает стоимость управления домом и ложится на самих же собственников дополнительным бременем, не позволяя реализовать одно из преимуществ данного способа управления – малозатратность), в т.ч. и представительство в отношениях с третьими лицами;

- решением общего собрания уполномочивается один из собственников помещений на инициирование всех решений по управлению многоквартирным домом, в т.ч. с правом представлять интересы собственников перед третьими лицами;

- на основании решения общего собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещений, но имеющее доверенность от всех или большинства собственников. Следует обратить внимание, что это лицо является не управляющим, поскольку все решения принимаются общим собранием собственников помещений, а представителем интересов собственников перед третьими лицами.

Для того чтобы уполномочить третье лицо (не собственника помещения) на представление интересов по вопросам управления многоквартирным домом, необходимо:- наличие решения общего собрания собственников помещений о наделении лица полномочиями действовать от их имени в отношениях с третьими лицами;- доверенность, составленная в письменной форме, выданная уполномоченному лицу всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.Этап реализации непосредственного управления многоквартирным домом заканчивается с момента заключения собственниками договоров с подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома предоставляющими коммунальные услуги.

Отсутствие таких договоров позволяет сделать вывод о том, что выбранный собственниками помещений способ управления не реализован, следовательно, дом может стать объектом для проведения конкурса по отбору управляющих организаций в соответствии с п.4 ст.161 ЖК РФ. При непосредственном управлении многоквартирным домом органом управления является общее собрание собственников помещений в доме. На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общей долевой собственностью в доме. Следует отметить, что при этом способе управления не может быть привлечен управляющий или управляющая организация для того, чтобы решать вопросы управления домом. Само название «непосредственное управление» исключает такую возможность. В этом случае договоры управления, заключенные собственниками с третьими лицами, могут быть признаны недействительными, поскольку противоречат требованиям действующего законодательства. Собственники помещений на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все или большинство собственников.

В случаях, когда собственники помещений передали полномочия по представлению интересов уполномоченному лицу (одному из собственников), такое лицо вправе заключать от имени всех или большинства собственников помещений договоры по содержанию и ремонту общего имущества.Подрядные организации, оказывающие услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выбирают согласованно всеми собственниками помещений в доме или их большинством, участвующими в непосредственном управлении, на общем собрании собственников. Перед выбором подрядной организации собственники определяют потребность в проведении работ по содержанию и ремонту дома.После ознакомления с информацией по подрядным организациям собственники выбирают организацию путем голосования.

Если собственники помещений не выбрали подрядную организацию из списка предложенных на голосование, им дается возможность выбрать подрядные организации на конкурсной основе. Для этого участники общего собрания определяют повестку дня для следующего собрания, на котором будут определены порядок и условия проведения конкурса по выбору подрядных организаций и состав конкурсной комиссии. Инициативная группа разрабатывает положение о порядке конкурсного отбора организаций различных организационно-правовых форм собственности на право выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, которое утверждается на общем собрании собственников помещений в доме. Одновременно из числа собственников избирается конкурсная комиссия, которая будет осуществлять свою деятельность в соответствии с требованиями утвержденного положения. В обязанности конкурсной комиссии входит утверждение конкурсной документации и оценка заявок участников конкурса. В этом случае на конкурсе могут быть заявлены любые подрядные организации, и выбор их должен быть основан на тех критериях отбора, которые будут указаны в положении. Этап выбора подрядчиков завершается заключением договоров. Договоры с подрядчиками, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, могут заключаться в следующем порядке.

Общее собрание собственников помещений рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении. При утверждении условий заключения договора на общем собрании возможно присутствие представителя от выбранной подрядной организации. После утверждения условий и оформления протокола общего собрания договор на оказании услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме составляется подрядной организацией с учетом условий, утвержденных на общем собрании.

Все собственники помещений, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, пописывают договор со стороны заказчика.

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, намеренные оказывать соответствующие услуги и выполнять работы, подписывают договор со стороны подрядчика.

Договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.

Существенными условиями заключения договора являются следующие:

предмет договора;

стоимость оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме;

перечень услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме;

порядок оплаты работ и услуг;

порядок осуществления контроля за выполнением подрядной организацией ее обязательств по договору;

сроки выполнения работ и услуг;

порядок расторжения договора;

гарантийные обязательства при выполнении работ по текущему ремонту не менее одного года (рекомендуемо);

временный индекс удорожания на момент выполнения по текущему ремонту (определяется в соответствии с распорядительными документами органов местного самоуправления на работы по текущему ремонту;

критерии работ и услуг;

штрафные санкции за некачественное оказание услуг и выполнение работ.

Размер платы каждого собственника за предоставление по договору подряда услуги определяется расчетным путем, т.е. вся сумма договора должна быть распределена между всеми собственниками помещений, заключившими договор подряда, пропорционально их доле в вправе общей долевой собственности. Что касается собственников, не участвующих в заключении договора подряда, то подрядчики не вправе требовать с них каких-либо платежей, однако собственники помещений, участвующие в договорных отношениях с подрядчиком, вправе требовать с них возмещения части средств, выплаченных подрядчику. Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений. Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Однако в соответствии со ст.540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Таким образом, необходимости заключения отдельного договора с каждым гражданином в письменной форме нет. Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие домом непосредственно, вносят плату за коммунальные услуги на основании и в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Размер платы рассчитывается по тарифам, установленными органами местного самоуправления.

Таким образом, непосредственное управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решение вопросов пользования этим, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имуществ – со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания.

Более подробно можно ознакомиться со статьей в приложеннном документе...

Добавить комментарий

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные и авторизованные пользователи. Комментарий появится после проверки администратором сайта.

8